Tapu devrinin yapılmış olması, taşınmazın fiilen teslim edildiği anlamına gelmez. Anahtarın verilmesi, taşınmazın alıcının kullanımına bırakılması ve varsa mevcut işgalin sona erdirilmesi ayrıca yerine getirilmesi gereken teslim borcunun kapsamındadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, teslim borcunu mülkiyeti nakil borcunun tamamlayıcısı olarak kabul etmektedir: “Satıcının borçlarından olan teslim borcu, mülkiyeti nakil borcunun bir sonucu ve onun tamamlayıcısıdır. Kural olarak, teslim borcu yerine getirilmekle, mülkiyeti nakil borcu da yerine getirilmiş olur. Teslim borcu, satılan şeyi aynen veya hukuken alıcının iktidar alanına geçirmekle ifa edilmiş olur.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2021/648, K. 2022/1653, T. 06.12.2022.

Teslim tarihi sözleşmede belirlenmişse bu tarih, teslim borcunun ne zaman yerine getirilmesi gerektiğini gösterir. Teslim edilmemesi borca aykırılık oluşturuyorsa satıcıdan ifa ve doğan zararların giderilmesi istenebilir. TBK m. 112 hükmü şöyledir: “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”

Teslim tarihi belirli değilse veya belirlenen tarih geçmiş olmasına rağmen teslim gerçekleşmemişse, öncelikle satıcıya yazılı ihtar gönderilmelidir. İhtarda taşınmazın teslimi için makul bir süre tanınmalı; anahtarın teslimi, taşınmazın boşaltılması ve fiili kullanımın sağlanması açıkça talep edilmelidir. Ayrıca teslim gerçekleşmediği takdirde temerrüt, zarar ve diğer sözleşmesel hakların ileri sürüleceği belirtilmelidir. TBK m. 117 uyarınca “Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.”

Teslim yine gerçekleşmezse sözleşmeye dayalı teslim veya ifa talebiyle birlikte, somut olayın şartlarına göre gecikme zararı, kira kaybı ve sözleşmede kararlaştırılmış ceza koşulu talep edilebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, teslimdeki gecikmenin alıcının kira kaybı ve diğer fiili zararlarına yol açabileceğini kabul etmektedir. Ancak talep edilen zarar kalemleri; kira sözleşmesi, emsal kira araştırması, ödeme belgeleri, yazışmalar ve diğer somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Satıcı veya üçüncü kişi taşınmazı kullanmaya devam ediyorsa malik, mülkiyet hakkına dayanarak elatmanın önlenmesini isteyebilir. TMK m. 683 hükmünde “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.” denilmektedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi de bu hüküm doğrultusunda mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi talebinin korunabileceğini belirtmiştir; kararın somut olayının farklı olduğu gözetilmekle birlikte genel ilke taşınmazını haksız kullanan kişiye karşı malik lehine uygulanabilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/17384, K. 2017/948, T. 28.02.2017. Kullanım nedeniyle oluşan zarar bakımından, şartları varsa ecrimisil de talep edilebilir.

Pratik olarak izlenecek yol; 1) tapu kaydı, satış sözleşmesi ve teslim hükümlerini kontrol etmek, 2) satıcıya teslim ve anahtar teslimi için yazılı ihtar göndermek, 3) işgal, kira kaybı ve yapılan masraflara ilişkin delilleri toplamak, 4) teslim, tazminat, elatmanın önlenmesi ve şartları varsa ecrimisil talepleriyle dava açılmasını ve gerekli hallerde tedbir imkanının değerlendirilmesini sağlamaktır. Somut hukuki yol, tapu kaydı ile sözleşme ve teslim durumunu gösteren belgelerin birlikte incelenmesine göre belirlenmelidir.