Depozito, kiracının kira sözleşmesinden doğan ve haklı biçimde ispatlanabilen borçlarına karşı güvence oluşturur. Kiraya verenin kira, yan gider veya sözleşmeye aykırı kullanımdan kaynaklanan ispatlanabilir bir alacağı yoksa depozito kiracıya iade edilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342).

TBK m. 342 hükmü şöyledir:

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmişse, kanunda öngörülen usule göre bankada tutulması gerekir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde dava veya icra ya da iflas takibi başlattığını bankaya bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Bu banka prosedürü, güvence bedelinin kanundaki usulle bankada tutulduğu durumlar içindir; doğrudan kiraya verene ödenmiş depozitonun tahsili ayrıca değerlendirilir.

Kiracı, taşınmazı sözleşmeye uygun kullanımdan kaynaklanan olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. TBK m. 334 hükmünde:

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Bu nedenle olağan kullanımdan kaynaklanan boya yıpranması, kullanım süresine bağlı yıpranma veya olağan eskime gerekçe gösterilerek depozitodan kesinti yapılması kural olarak mümkün değildir. Olağan kullanımı aşan zararlar ayrıca değerlendirilir.

Kiraya veren, teslim sırasında kiracının sorumlu olduğunu düşündüğü eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirmelidir. TBK m. 335 uyarınca:

Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.

Teslim sırasında olağan incelemeyle fark edilemeyen gizli eksiklikler bakımından ise kiracının sorumluluğu, bunların öğrenilmesinden sonra kendisine hemen yazılı bildirim yapılması şartıyla devam edebilir.

Depozitonun iadesi için öncelikle anahtar teslimini ve taşınmazın teslim tarihindeki durumunu fotoğraf, video, teslim tutanağı veya yazışmalarla belgeleyin. Depozitonun ödendiğini gösteren banka dekontunu, kira sözleşmesini ve teslim belgelerini saklayın. Kiraya verene yazılı bir başvuru göndererek depozitonun belirli bir süre içinde iadesini isteyin. Kesinti yapılıyorsa hangi zarar için, ne miktarda ve hangi belgeye dayanılarak kesinti yapıldığının açıklanmasını talep edin.

Yazılı talebe rağmen ödeme yapılmaz ve haklı bir kesinti ispatlanamazsa, somut olayın koşullarına göre icra takibi veya depozito alacağının tahsili için alacak davası değerlendirilebilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak davasından önce dava şartı arabuluculuk hükümleri gözetilmelidir. Talep hazırlanırken depozito ödeme belgesi, anahtar teslimi, taşınmazın fotoğrafları, yazışmalar ve varsa teslim tutanağı birlikte kullanılmalıdır.