Kira sözleşmesinde beş yılın dolmasıyla yeni kira döneminin bedeli yalnızca TÜFE artış oranına göre belirlenmek zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Beş yılın dolması, kiraya verene istediği bedeli tek taraflı belirleme hakkı vermez.

TBK m. 344/3 hükmü şöyledir:

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Emsal incelemesi nasıl yapılır?

Kira bedelinin belirlenmesinde taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi ve kira süresi gibi özellikler karşılaştırılır. Emsal kira sözleşmelerinin mümkün olduğunca aslı veya onaylı örnekleri incelenir. Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde sağlayabileceği kira bedeli de değerlendirmeye alınır. Bu nedenle yalnızca internet ilanlarının ortalamasına veya somut emsal incelemesi içermeyen bilirkişi raporuna dayanılarak kira bedeli belirlenmesi yeterli değildir.

Belirlenen bedel sonraki yıllarda nasıl değişir?

Beş yılın sonunda hakkaniyet ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak belirlenen kira bedeli, sonraki kira yıllarında kural olarak TBK m. 344/1-2 hükümlerindeki esaslara göre artırılır. Beş yıllık yeni dönem sona erdiğinde kira bedeli yeniden emsal, taşınmazın durumu, TÜFE oranı ve hakkaniyet ölçütleriyle değerlendirilir.

Davanın yeni kira dönemine etkisi

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağı yazılı olarak bildirilmiş olmalıdır. Süresinde yazılı bildirim yapılmışsa davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması gerekir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde de TBK m. 345 kapsamında yeni dönem sonuna kadar açılan davanın sonucu yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilir. Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk ve bu başvurunun sürelere etkisi dikkate alınmalıdır.