Bu sorunun cevabı, satılmak istenen şeyin miras payı mı yoksa ev üzerinde belirli bir tapu payı mı olduğuna göre değişir.
Paylaşma öncesinde evdeki belirli payın satışı
Birden fazla mirasçı bulunduğunda, paylaşmaya kadar mirasçılar arasında miras ortaklığı oluşur ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Bu dönemde terekeye ait haklar üzerinde kural olarak tüm mirasçıların birlikte tasarruf etmesi gerekir (TMK m. 640). Bu nedenle mirasçılardan biri, diğerlerinin onayı olmadan “evin şu kadarlık payını” tapuda doğrudan üçüncü kişiye devredemez.
Buna karşılık mirasçı, kendi miras payını devredebilir. Mirasçılar arasındaki miras payı devri yazılı sözleşmeyle yapılabilir. Miras payının üçüncü kişiye devrinde ise sözleşmenin noterlikçe düzenlenmesi gerekir (TMK m. 677). Ancak üçüncü kişi bu işlemle doğrudan evin tapusunda belirli bir payın maliki olmaz. Yalnızca, paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkı kazanır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/15469, K. 2020/4959, T. 15.09.2020 kararında bu ayrımı şu şekilde ortaya koymuştur:
Taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması, bu isteğe engel oluşturmaz. Yalnızca, mirasçılar dışında üçüncü kişilere yapılan miras payının devri sözleşmeleri TMK’nin 677/2. maddesi uyarınca elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürmedikçe (yani iştirak çözülmedikçe) üçüncü kişinin istekte bulunma olanağı yoktur.
Paylaşma yapıldığında veya elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürüldüğünde, mirasçının belirli bir payı ortaya çıkar. Bu aşamadan sonra paydaşlardan her biri kendi payı üzerinde malik haklarına sahip olur ve payını devredebilir (TMK m. 688). Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, mirasçılardan birinin başvurusu üzerine TMK m. 644 kapsamında istenebilir.
Paylı mülkiyette taşınmaz payının üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşların TMK m. 732 ve devamı kapsamında yasal önalım hakkı gündeme gelebilir. Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi ve hak düşürücü süreler ayrıca değerlendirilmelidir.
Sonuç olarak, diğer mirasçıların onayı olmadan evin belirli bir tapu payını doğrudan üçüncü kişiye devretmek, paylaşma veya paylı mülkiyete geçiş gerçekleşmeden mümkün değildir. Ancak miras payı, kanundaki şekil şartlarına uyularak devredilebilir. İşlemden önce tapu kaydı, mirasçılık belgesi ve paylaşma durumunun kontrol ettirilmesi, devredilecek hakkın doğru belirlenmesini sağlar.