Kira Süresinin Sona Ermesi Tek Başına Yeterli Değildir
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin belirli süresinin sona ermesi, kiraya veren bakımından tek başına tahliye hakkı doğurmaz. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bununla birlikte, on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya veren, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu düzenleme TBK m. 347 kapsamında uygulanır.
İhtiyaç ve Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. Ayrıca taşınmazın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi sırasında kullanılmasının imkansız hale gelecek olması da tahliye sebebidir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kanuni fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu hususlar TBK m. 350 ile düzenlenmiştir.
İhtiyaç iddiasının soyut veya geçici olması yeterli değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/619, K. 2018/1605, T. 26.02.2018 kararında şu ifadeye yer vermiştir: İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Bu nedenle ihtiyaç, dava tarihinde mevcut olmalı ve yargılama süresince devam etmelidir.
Yeni Malik ve Diğer Tahliye Sebepleri
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak ve kural olarak altı ayın sonunda dava açmak suretiyle tahliye talep edebilir. Yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak da bu hakkını kullanabilir. Bu düzenleme TBK m. 351 kapsamındadır.
Kiracının, teslimden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen taşınmazı boşaltmaması halinde, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurabilir veya dava açabilir. Ayrıca kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya aynı kira dönemi içinde iki haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olunması, kira süresinin veya ilgili kira yılının sonunda bir ay içinde tahliye davası açılmasına imkan verir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, sözleşme kurulurken kiraya verenin bilmediği, aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli başka bir konutu bulunması da kanunda düzenlenen tahliye sebeplerindendir. Bu haller TBK m. 352 uyarınca uygulanır.
Kira Borcunun Ödenmemesi
Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle borcun ödenmesi için süre vermelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Süre içinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin feshi ve tahliye talep edilebilir. Bu usul TBK m. 315 ile düzenlenmiştir.
Arabuluculuk ve Usul
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B bu kapsamı, a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. şeklinde düzenlemiştir. Buna göre, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri kapsamındaki takipler bu zorunluluğun istisnasıdır.
Sonuç olarak tahliye imkanı, kira sözleşmesinin türüne, ileri sürülen sebebe, yazılı bildirimlerin içeriğine ve kanuni sürelere göre belirlenir. Kiraya verenin doğru tahliye sebebini seçmesi, gerekli ihtarı süresinde ve usulüne uygun göndermesi, dava açmadan önce arabuluculuk şartını yerine getirmesi ve ilgili dava süresini kaçırmaması gerekir.