Aidat ve ortak gider yükümlülüğü
Kat malikleri; kapıcı, bakım, onarım, sigorta, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletilmesi gibi giderlere, kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca katılmak zorundadır. Bu borcun kapsamı; kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, yönetim planı ve ödeme kayıtlarıyla belirlenmelidir. Kullanılmayan ortak alanlar veya tesisler, kural olarak aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20 uyarınca:
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Bu nedenle site yönetimi, ana borca ek olarak kanunda öngörülen aylık yüzde beş gecikme tazminatını da talep edebilir.
İcra takibi ve dava
Yönetim, ödenmeyen aidat ve ortak giderler için borçlu kat maliki hakkında icra takibi başlatabilir veya alacak davası açabilir. Takip ve dava dosyasına borcun dayanağı olan kat malikleri kurulu kararları, işletme projesi, yönetim planı, tahakkuk kayıtları ve banka hesap hareketleri sunulmalıdır. Gecikme tazminatının hangi tarihten itibaren hesaplanacağı bakımından borcun doğduğu dönem, borçlunun borçtan haberdar olması ve bu hususları gösteren belgeler önem taşır.
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2018/4154, K. 2019/2945, T. 25.04.2019 kararından aktarılan bölüm şöyledir (alıntı eksiktir):
Bu kapsamda; öncelikle aidat borcunun doğduğu dönemlere ilişkin alınan kat malikleri kurulu kararlarına ait belgelerin (toplantı çağrı davetiyeleri, toplantı çağrısına ilişkin tebligatlar, karar defterleri, toplantı tutanakları, hazirun cetveli, gündem... vs.) bütün olarak bilirkişiye tevdi edilerek, bu kararların iptal edilip edilmediği, iptal edilmedi ise kararların davalıya tebliğ edilip edilmediği tespit edildikten sonra, temerrüt tarihinin d…
Kiracının sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22 gereğince bağımsız bölümden kira, oturma hakkı veya başka bir hukuki sebebe dayanarak sürekli yararlanan kişi de ortak gider ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu nedenle yönetim, şartları oluştuğunda hem kat malikine hem de kiracıya başvurabilir.
Kanuni ipotek ve istisnai yol
Borç, diğer hukuki yollarla tahsil edilemez ve mahkemece belirlenirse, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemi üzerine bağımsız bölüm üzerine borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescili istenebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25 kapsamında, ortak gider borçları nedeniyle iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine sebep olan ve diğer maliklerin haklarını çekilmez derecede ihlal eden kat malikinin bağımsız bölüm mülkiyetinin devri de talep edilebilir. Bu yol, olağan bir tahsil yöntemi değil, ağır ve süreklilik gösteren ihlallerde başvurulabilecek istisnai bir hukuki yoldur.
Yönetimin başvurabileceği yolların sınırları
Site yönetimi, kanunda açıkça düzenlenmeyen şekilde su, elektrik veya ortak alan kullanımını kendiliğinden kesmek yerine borcu belgeleyerek icra takibi, dava ve şartları oluştuğunda kanuni ipotek yollarına başvurmalıdır.